“深圳安居房轉紅本要補差價”引市場熱議，業內解讀焦點
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發布 : 03-14
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為解決安居型商品房歷史遺留問題，深圳公開征求意見。2024年3月13日，深圳市住房和建設局發布《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），明確了深圳安居型商品房產權管理有關事項，包括安居型商品房取得完全產權的辦理條件、辦理流程、補繳價款規則，以及繼承等內容。但隨著《征求意見稿》的公布，也引起了市場的一些爭議，尤其是“補繳價款”的問題更成為關注焦點。根據《征求意見稿》第七條，權利人申請取得完全產權或者上市交易應當補繳價款，具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算。這意味著，假設購房者購買了某安居型商品房，原購買價格為300萬，原市場價格則為300/70%≈429萬。那么綜合需要補繳價款為（429-300）×50%-稅費=64.5萬-稅費。也就是說，如果購房者花費了300萬購買安居房，在十年后申請獲得完整產權則需要繳納64.5萬及扣除稅費的價款。“還要十年不動，還要補錢不合理。”《征求意見稿》發布后，南都·灣財社記者注意到，針對“補繳價款”的條款市場出現了一些爭議，有網友認為不應該補這筆錢；還有網友認為，目前暫擬的補差價條款沒有考慮到房價波動的影響，需要進一步說明；另外由于人才房和安居房之間買入價格的不同造成的“補價差”的差異，也成為熱議的話題。目前補繳規則對購房者較為有利那么補繳規則是否合理？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，具有保障性質的住房，由于享受了地價的減免、政府限價等優惠，要上市交易的話，滿足禁售期之后，必須要補繳差價，經濟適用住房限價房等其他類型的保障性住房上市都有同樣的規則，區別僅在于需要購房者補繳多大比例的增值部分，這也往往是具有爭議性的地方。“當購買欲望不強烈，特別是市場相對比較低迷的時候，往往制定相對優厚的上市補繳價差的條款。”李宇嘉指出，深圳暫擬的補繳基準為，補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。算下來補繳價款是（原購買價格×21.5%-稅費），這樣的補繳方式對購房者的紅利支持還是很大的。值得一提的是，安居型商品房在2011年提出，當時的房價水平比較低，商品房售價僅在2萬元左右，安居型商品房打6-7折，價格優勢很明顯。對于當時購買安居型商品房的人群來說，補繳了差價能獲得相當可觀的差價紅利。因此從改善住房而獲得資產收益的角度來看，很多人會選擇補繳差價而獲得上市的資格。安居房上市后對商品房影響有限隨著大批安居型商品房或將獲得上市資格，是否會對深圳商品房的銷售產生影響？李宇嘉指出，安居性商品房的總規模只有6萬套，近幾年加大建設的力度比較大。因此短期內具有上市資格且上市的規模并不會很大，也不排除有一部分人群自己居住而不選擇上市，或在有能力支付價差的條件下再去上市。因此，不管是總的具有上市資格的規模，還是實際上市量，對商品房的影響是非常有限的。另據公開信息顯示，深圳正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房。深圳歷年出售安居型商品房約6萬套，根據購買時間，陸續在滿10年后達到取得完全產權條件。《征求意見稿》也提到，權利人將安居型商品房上市交易后，按照相關規定不得以無房身份再次享受本市住房保障政策。預計每年能夠達到取得完全產權條件并且進入市場的安居型商品房數量有限。人才房獲得的紅利相對有限“買房合同第一頁寫了，人才房和安居房一樣的管理政策。”《征求意見稿》公布后，有深圳人才房的業主對補繳價款的規則提出疑問，該計算規則是否更利于安居房而非人才房？據了解，深圳安居房和人才房不僅在申請條件和申購方式上有所不同，買入價格也有一定差異：深圳安居房的銷售價格一般是市價的5折，而人才房的價格普遍是市價的6-7折，由于后者總價更高，因此在目前的補繳規則下，后期如果想要取得完全產權或上市交易的話，補繳的金額也更多。對于類似爭議，李宇嘉分析認為，安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建設年代比較長，積累的差價紅利比較大；人才房這幾年大規模建設，但價格上漲并不明顯，如果未來按照這樣的原則進行補差價，人才房獲得的紅利相對有限，所以此規則下對人才房套利的沖動會比較小。但他同時認為：“購買人才房的人群，主要是買不起商品房的自住人群。他們對于未來上市套利的預期也并不是很強烈。”目前，《征求意見稿》正在面向社會公開征求意見。在2024年3月13日至23日期間，有關單位和個人可通過市住房建設局官方網站、電子郵件等渠道提出意見。采寫：南都·灣財社記者 孫陽
