鄭州樓市將放大招：探索“一手房帶押過(guò)戶”試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售
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發(fā)布 : 02-23
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財(cái)聯(lián)社2月22日訊（記者 王海春）探索“一手房帶押過(guò)戶”、試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售改革，鄭州擬出臺(tái)對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重磅舉措。日前，鄭州市發(fā)展和改革委員會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《鄭州市2024年優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作要點(diǎn)（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。其中，該征求意見(jiàn)稿提到，鄭州將探索實(shí)施新增商品房“帶押過(guò)戶”。據(jù)悉，鄭州將探索開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”，實(shí)現(xiàn)新增商品房在建工程（或現(xiàn)房）抵押狀態(tài)下辦理交易過(guò)戶相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和制度性交易成本，提高一手房市場(chǎng)流通性。該項(xiàng)舉措將由鄭州市自然資源和規(guī)劃局牽頭單位，責(zé)任單位為鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局及鄭州市金融工作局。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，一般情況下，開(kāi)發(fā)商正在建設(shè)的項(xiàng)目出于貸款需要，會(huì)將項(xiàng)目相應(yīng)權(quán)益抵押給銀行或融資方。“房企建設(shè)開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子，最終會(huì)賣給購(gòu)房者。這其中即涉及到一些安排，一手房交易時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)過(guò)戶的房產(chǎn)先行解押。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前相關(guān)流程大致為：開(kāi)發(fā)商如需對(duì)已抵押的在建工程進(jìn)行銷售并辦理過(guò)戶，需先償還開(kāi)發(fā)貸，銀行再為相應(yīng)在建工程辦理涂銷，開(kāi)發(fā)商最后再辦理銷售、過(guò)戶。就鄭州擬試點(diǎn)的“一手房帶押過(guò)戶”，與此前流程有何不同，李宇嘉指出，在一手房帶押過(guò)戶模式下，開(kāi)發(fā)商在對(duì)已抵押在建工程進(jìn)行銷售、過(guò)戶時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)貸未償還情況下，將在建工程涂銷、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記（如購(gòu)房人付款方式為按揭貸款）合并辦理，后續(xù)再使用購(gòu)房人的購(gòu)房資金（包括首付款和按揭貸款）償還開(kāi)發(fā)貸。“該模式縮短了原流程的涂銷、過(guò)戶、再抵押辦理時(shí)效，減輕了開(kāi)發(fā)商需先償還開(kāi)發(fā)貸的資金壓力，有利于開(kāi)發(fā)商的資金快速回籠。”李宇嘉稱。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“帶押過(guò)戶”從二手房市場(chǎng)延伸到一手房領(lǐng)域，鄭州擬就此進(jìn)行試點(diǎn)，可謂一種很好的創(chuàng)新舉動(dòng)。該項(xiàng)舉措很可能被納入各地房地產(chǎn)政策工具箱，成為進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整政策一個(gè)重要的發(fā)力點(diǎn)。“試點(diǎn)‘一手房貸押過(guò)戶’，其實(shí)是對(duì)房企在融資層面一種重要的支持性政策。此舉有助于緩解房企資金壓力，加快項(xiàng)目銷售速度，預(yù)計(jì)其它城市接下來(lái)也可能跟進(jìn)，展開(kāi)試點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商以及銀行，也會(huì)提出一定的要求。李宇嘉指出，在該模式下，銀行在未收到足額清償對(duì)應(yīng)部分開(kāi)發(fā)貸款的情況下，預(yù)售商品房已完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與抵押權(quán)對(duì)應(yīng)債務(wù)的轉(zhuǎn)移。這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸階段性抵押權(quán)益懸空，對(duì)于放發(fā)開(kāi)發(fā)貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能意愿不強(qiáng)。“廣州此前已探索了一手房帶押過(guò)戶，但效果并不明顯。主要原因在于，銀行擔(dān)心抵押權(quán)落空，房企多投融資高杠桿財(cái)務(wù)信息不透明，更加劇了這一擔(dān)憂。因此，該舉措的實(shí)施，需要不動(dòng)產(chǎn)登記和銀行以及住建等部門在各自信息系統(tǒng)上展開(kāi)通力合作，幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的環(huán)節(jié)（涂銷、轉(zhuǎn)移、預(yù)告、再抵押等）實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。同一家銀行（支行）可以探索展開(kāi)試點(diǎn)之后，再視情況決定是否擴(kuò)大到同一家銀行系統(tǒng)內(nèi)。”李宇嘉補(bǔ)充道。除探索 “一手房帶押過(guò)戶”， 鄭州發(fā)改委征求意見(jiàn)稿中還提到，鄭州將試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售改革。據(jù)了解，鄭州計(jì)劃探索建立試點(diǎn)項(xiàng)目融資、銷售與建設(shè)項(xiàng)目審批流程無(wú)縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進(jìn)數(shù)據(jù)賦能，實(shí)行并聯(lián)審批；建立公共配套設(shè)施向項(xiàng)目首期安排銜接機(jī)制。實(shí)現(xiàn)分期銷售與分期規(guī)劃、分階段施工許可、聯(lián)合測(cè)繪、分期驗(yàn)收、分期交付協(xié)同，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“減時(shí)間、優(yōu)服務(wù)、降成本”可操作可推廣流程機(jī)制。事實(shí)上，住建部去年1月便提出，有條件的地區(qū)可探索現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。去年山西、四川、安徽等地，先后提出擬因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。對(duì)于多地先后提出試行現(xiàn)房銷售，分析人士認(rèn)為，這其中一個(gè)重要原因，或與近兩年房企“保交樓”問(wèn)題有關(guān)。而部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付出現(xiàn)困難，影響了購(gòu)房者對(duì)新房市場(chǎng)的信心。58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售是推進(jìn)行業(yè)整體向好的一項(xiàng)舉措，還可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，而“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房銷售模式將提升買家安全感、有力保障購(gòu)房者權(quán)益，對(duì)提振市場(chǎng)信心將產(chǎn)生積極的作用。從鄭州樓市交易情況來(lái)看，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1月鄭州新建商品住宅成交面積32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比增17%；較2023年月均成交面積下降36%。去化率方面，今年1月鄭州項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率僅5%，較2023年12月19%的去化率下降14個(gè)百分點(diǎn)，較2023年1月10%的去化率低5個(gè)百分點(diǎn)。
