撫仙湖斷層線云南城投債務(wù)糾紛中的招商、萬科身影
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發(fā)布 : 02-23
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觀點網(wǎng)盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已剝離殆盡，云南城投仍未擺脫往日的糾紛。2月22日，云南城投置業(yè)股份有限公司公告稱，日前收到深圳仲裁院《線上及線下開庭通知書》，因一樁金融借款合同糾紛，云南城投、下屬參股公司云南萬城百年投資開發(fā)有限公司及其下屬控股子公司云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司為被申請人，申請人則是招商銀行股份有限公司昆明分行。案件將于2月28日開庭，涉案金額約11.59億元，云南城投按持股比例36%承擔(dān)連帶保證責(zé)任，已對該逾期擔(dān)保事項按擔(dān)保合同約定確認(rèn)了預(yù)計負債4.29億元。此前1月26日，云南城投發(fā)布2023年年度業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計歸屬于母公司所有者的凈利潤為-9000萬元至-6000萬元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-12600萬元至-9600萬元，虧幅相比上年同期有所縮小。彼時云南城投就指出，2023年預(yù)虧的主要原因包括逾期擔(dān)保的影響、參股公司經(jīng)營虧損以及非經(jīng)常性損益影響。第一被申請人“老鷹地公司”旗下項目為“太陽山老鷹地旅游度假村”，相較于這個備案名，項目推廣名“撫仙湖國際度假小鎮(zhèn)”更為市場熟知。借貸合同糾紛一切都要從撫仙湖說起。2012年，云南城投集團集團聯(lián)手觀瀾湖集團，共同發(fā)起太陽山度假小鎮(zhèn)項目公司，撫仙湖太陽山項目就此誕生。項目位于撫仙湖東岸一個名為老鷹地的半島上，離澄江縣縣城14公里,與祿充風(fēng)景區(qū)隔湖相望，附近的撫仙湖太陽觀測站被譽為世界上最好的太陽觀測點之一。到了第二年，央視一則新聞“拯救湖泊·撫仙湖水危機”引起各界關(guān)注，副標(biāo)題赫然寫著“房地產(chǎn)開發(fā)之手伸向湖岸帶”。重壓之下，撫仙湖環(huán)湖開發(fā)一度被叫停。同年11月，云南城投華商之家投資開發(fā)有限公司從云南康旅集團得到老鷹地公司60%股權(quán)，持股比例來到90%；當(dāng)時華商之家由云南城投持股40%，云南百年置業(yè)持股35%，云南云嶺天籟投資持股25%。2017年6月中旬，云南萬科收購華商之家除了云南城投之外的兩家股東合計所持40%股權(quán)，和云南城投一樣，間接持有老鷹地公司36%股權(quán)，作為太陽山項目新操盤方，負責(zé)后續(xù)開發(fā)。按照萬科當(dāng)時公告，太陽山項目未開發(fā)用地占地面積252萬平方米，綜合容積率約0.64，計容積率建筑面積約162萬平方米。根據(jù)萬科擁有的36%權(quán)益，需支付權(quán)益地價款約8.07億元。不久后，云南萬科還為老鷹地公司及華商之家合計提供13.8億元借款。2018年2月，萬科退出華商之家，隨后在6月份與云南城投、云南百年置業(yè)及云南云嶺天籟投資公司另起爐灶，共同成立云南萬城百年投資開發(fā)有限公司，7月份，老鷹地公司的90%就從華商之家轉(zhuǎn)到了萬城百年。騰挪過后，云南萬科和云南城投仍各占老鷹地公司36%股份，并未發(fā)生變化，但華商之家涉及多個項目公司，單獨設(shè)立合資平臺的主要目的或在于風(fēng)險切割。萬城百年的第三大股東是招商財富，持股19%，并不直接參與經(jīng)營管理，而是代表招商財富-金源萬科9號專項資管計劃，但招商系的作用不只于此。早在2017年，招商財富與招商銀行昆明分行簽下委托借貸合同，約定前者委托后者向老鷹地公司提供最多34.69億元貸款，也為日后的糾紛埋下伏筆。2023年7月7日，招行昆明分行向深圳仲裁院提交與老鷹地公司、云南城投、繆熙俊、尹帆、云南百年置業(yè)、云嶺天籟、萬城百年之間委托貸款糾紛案的仲裁申請，獲得受理后，招行昆明于7月24日提交財產(chǎn)保全申請，請求對云南城投名下價值4.17億元的財產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)。一個月后，云南城投向深圳市法院提交申請書，申請確認(rèn)《委托貸款不可撤銷擔(dān)保書》約定的仲裁條款無效，但后續(xù)遭到駁回。財報顯示，截至2023年上半年，云南城投對老鷹地公司尚有兩筆連帶責(zé)任擔(dān)保，第一筆金額約為2.5億元，起始日為2017年12月29日，到期日為2022年12月29日，顯示已逾期，另一筆金額約為506億元，起始日為2022年3月10日，到期日為2025年3月10日，均未履行完畢。還有不到一周時間，各方將對簿公堂，就如云南城投公告所言，“本次仲裁對公司本期利潤或期后利潤的影響尚具有不確定性”。撫仙湖斷層數(shù)據(jù)顯示，撫仙湖平均深度89.6米，最深可達155米，是中國平均水深第三的淡水湖，在地理上屬于斷層陷落湖泊，水下地形陡峭，有時看似站在湖邊，再走一步便是百米深淵。對于過去在湖邊掘金文旅地產(chǎn)的房企而言，又何嘗不是如此。根據(jù)云南城投2023年半年度報告，參股公司萬城百年總資產(chǎn)64.05億元，歸屬于母公司股東權(quán)益-2.85億元，2023上半年營業(yè)收入1.55億元，凈虧損380億元，已處于資不抵債的狀態(tài)。具體來看，流動資產(chǎn)48.36億元，其中現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物6315萬元，非流動資產(chǎn)13.69億元，流動負債57.97億元，非流動負債6.94億元。另據(jù)云南城投歷年財報，從萬城百年成立的2018年一直到2022年，這家參股公司的營收分別為1.34億元、11.23億元、17.4億元、1.65億元和11.5億元，歸母凈虧損分別為9305萬元、517萬元、3346萬元、8194萬元和6942萬元。也就是說，萬城百年截至2023年上半年累計貢獻營收接近44.7億元，其中大部分由撫仙湖太陽山項目而來，但無論是云南城投還是萬科，都并未得到正向回報。撫仙湖項目原定分三期開發(fā)，總占地面積6618畝。萬科介入前，項目一期和部分二期已經(jīng)完成。一期臨湖區(qū)域994.5畝（希爾頓酒店），二期環(huán)湖路以東區(qū)域4172畝，三期金色海岸1407畝。作為繼良渚文化村、松花湖度假區(qū)之后又一文旅綜合大盤，萬科對撫仙湖項目頗為重視，打造了項目專屬IP“萬大湖”（一只紅毛狐貍），并在2019年初舉辦了撫仙湖萬科新年馬拉松，到了年底在湖邊召開的媒體交流會上，郁亮還夸贊撫仙湖“像地中海一樣，房子不錯”。湖面風(fēng)平浪靜，在當(dāng)時的郁亮看來，“北京一個衛(wèi)生間的錢在這可以買一套，這邊還有很多房子可以賣，我要推薦給大家。”形勢在2021年6月驟然生變，撫仙湖面山建設(shè)受到昆明環(huán)滇池整治風(fēng)暴波及，當(dāng)?shù)卣畬嵤╅L久熔斷機制，集中暫停了包括太陽山在內(nèi)的16個項目審批。直到2023年5月，《撫仙湖流域國土空間保護和科學(xué)利用專項規(guī)劃（2021-2035年）》公示期滿，根據(jù)文件，太陽山項目位于生態(tài)紅線以外的“濱湖度假風(fēng)貌區(qū)”，新建控高36米，建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)生態(tài)風(fēng)貌。相比起或?qū)⒚媾R退地的部分臨湖項目和違規(guī)加建項目，這一結(jié)果無疑令相關(guān)方松了一口氣。根據(jù)太陽山老鷹地旅游度假村二期（Ⅰ、Ⅱ）規(guī)劃設(shè)計方案批前公示，兩個區(qū)域總面積約325.8畝，由9個地塊組成，為一類居住用地，總共有168棟建筑，608套住宅，包括480多套70年產(chǎn)權(quán)的別墅。當(dāng)?shù)孛襟w報道，項目于2022年已復(fù)工并恢復(fù)銷售，如今當(dāng)務(wù)之急或是加快銷售回血，以應(yīng)對日漸緊張的融資壓力。
