房地產行業2024年展望：政策聚焦化風險，加速行業新均衡（海通證券研報）
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發布 : 01-16
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每經AI快訊，2024年1月15日，海通證券發布研報點評房地產行業。2023年部分真實數據與我們2022年底預測大致無差，投資端數據出現較大誤差。我們在2022年底對2023年銷售的預測數據基本在范圍之內，而新開工、建筑工程、房地產開發投資等投資類數據出現較大偏差。我們對于2023年投資數據的預測，一方面認為疫情放開后企業投資意愿會出現一定改善，一方面認為行業會積極展開停工項目的復工復產，從而使得投資數據在2022年基數上實現小幅增長。但是很遺憾，雖然我們判斷一旦以上假設不成立，行業投資存在失速風險（體現在預測2023年投資累計增速下限-3.8%，新開工面積累計增速下限-5%），但市場下行速度仍然超過預期，房地產投資增速、新開工面積增速截至2023年11月分別是-9.4%和-21.2%。對2024年的主要展望：政策關注供給側，重點防范行業風險。我們認為中央經濟工作會議已經表達對2024年要求，即？堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。？考慮到會議將房地產問題主要放置在？持續有效防范化解重點領域風險？章節，體現對當前房地產穩定高度重視。此外關于？三大工程？提法，涉及？加快推進保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設、城中村改造等？，可一定程度穩定投資，確保多層次供給體系可有序合理。以上高層會議發言使得我們認為2024年行業在供需兩側仍將出臺更多扶持政策，以確保市場進入平穩健康狀態。穩定行業發展信心，杜絕行業重大風險，穩定企業主體運營，革新行業發展模式已經成為目前市場工作核心。基于以上因素，我們認為對于2024年的房地產開發貸款、房地產按揭貸款、保交樓資金、三大工程投放資金均應該保持信心。以上資金到位將對房地產投資增速、銷售金額增速和施工投入起到正面拉動。基于以上判斷邏輯，我們認為樂觀和悲觀預期下2024年施工增速在-0.8%和-10.2%、對應投資增速在-2.7%和-10.7%。需求側政策效果疊加，后半段銷售或將企穩。從趨勢而言，2023年歲末銷售在低基數基礎上仍同比下跌。2024年年初對應銷售高基數，在2023年歲末銷售低迷的影響下同比變動趨勢承壓。進入2024年中后段，行業在政策穩需求、去庫存、降供給的指導下，市場銷售或存在降價放量，問題逐步出清。與此同時，如一線城市2023年9月初出臺的認房不認貸政策，也需時間傳導置換鏈條。穩需求政策層層加碼，我們認為這類政策效果在2024年會更加顯現。樂觀和悲觀預期下2024年新開工增速在-8%和-15%，土地購置金增速-7%和-11.7%。全年銷售金額樂觀、中性和悲觀預測在-4.5%、-9.1%和-14.8%。我們認為行業內優質藍籌企業估值偏低，繼續看好行業三階段信用修復。1）開發類：A股-萬科A、保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、新城控股、金地集團、城建發展、首開股份、濱江集團、天健集團；H股-中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、綠城中國、碧桂園、美的置業；2）物業：萬物云、碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業、中海物業、招商積余、越秀服務；3）文旅：華僑城A；4）園區：張江高科。風險提示：1）2024年在開發商去庫存壓力下，房價下行是主要風險。2）房企融資壓力目前有邊際改善，但不排除2024年仍有企業出現信用風險。3）三大工程實際落地資金難以觀測，對行業投資修復效果有待觀察。(來源：慧博投研)免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。(編輯 曾健輝)
