房地產代建市場保持高集中度，頭部5強占據6成市場
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發布 : 04-10
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面對新房銷售持續下挫的局面，房企激發內在動力，在代建這條新賽道上努力尋求新機遇，推動業務規模擴大。中指院發布的《2024年1-3月中國房地產代建企業排行榜》，今年前3個月，藍城集團以548萬平方米新簽約規模位列行業第一；藍綠雙城和旭輝建管的代建新簽約面積分別為495萬平方米和336萬平方米，位列二、三位。2024年初，融創對外正式官宣了融者共創這一代建平臺，在今年前3個月以245萬平方米的新簽約代建面積位列行業第四；碧桂園旗下的鳳凰智拓建管則實現新簽約代建面積190萬平方米，位列行業第五。由于房地產代建的本質是品牌和管理輸出，較早入局、擁有較強品牌影響力的頭部企業前期積累了大量的經驗，在業務拓展方面具有優勢，行業整體保持著較高的集中度。1-3月，房地產代建企業累計規模前五門檻近200萬平方米，前五企業新增代建規模占比為58%；而排在新簽規模第十位的朗詩綠色地產，在一季度的新簽約代建面積尚不足90萬平方米。中指院也指出，不同于房地產開發，代建業務無明顯的節奏性規律，項目拓展也具有隨機性。盡管市場集中度保持在高位，但由于近年來涉足代建領域的企業持續增多，目前已有近百家企業進入，有30余家為近兩年新入局，推動著代建業務的總規模逆勢上揚。克而瑞發布的研究報告顯示，2023年綜合能力TOP30代建企業新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬平米的企業共7家，新增簽約面積合計達10876萬平米，占TOP30企業新增簽約面積的60%。同期，TOP30企業代建總合約建筑面積已超7億平方米；其中超過5000萬平方米的有5家。業內認為，代建作為輕資產開發模式，在多重因素的助推下，行業規模將持續增長。中銀證券研報指出，過去，狹義的代建主要是輸出品牌與管理，代建對象多為產品實力不足的小型開發商。隨著行業發展變化，代建企業不斷拓展自己的業務邊界，代建對象也擴展至了政府、央國企、城投企業以及金融機構等。如今，在賽道新機會以及入局者增加的背景下，多個委托方的需求急劇增多。上述研報顯示，托底拿地的地方平臺公司、2021-2022年逆勢拿地的地方小型房企、主導保障性住房建設的地方政府、以及處理不良資產和保交樓的AMC和金融機構，這些都將是代建業務未來2~3年的市場機會點。億翰智庫預計，未來代建行業簽約面積將超2億平方米，十四五后有望實現千億級市場規模。值得一提的是，在商業代建、資本代建、政府代建等業務形式中，政府代建成為越來越多企業重點拓展的方向。政府代建是指代建企業通過政府招投標，提供公共住房及公共基礎設施的開發代建，包括保障房、安置房、學校、博物院等。綠城管理就曾表示，未來代建業主的大頭是政府代建，占比將達到50%，其他商業代建和資方代建分別占比30%和20%。另據億翰智庫統計，截至2023年末，已有超10家企業的政府代建比例超過50%，綠城管理、華潤置地、藍城集團等企業圍繞廣州、北京等城市，新增了近1000萬平方米的政府代建。在2024年第一季度，代建企業持續積極布局政府代建，從中指院發布的榜單來看，藍城集團以210萬平方米的新拓面積位列榜單第一；華潤置地和藍綠雙城位列二、三位，新簽約政府代建規模分別為205萬平方米和195萬平方米。
