一線城市量價齊跌，房子能賣嗎？
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編輯 : 潛能
發布 : 07-10
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6月份的數據出來了，一線城市量價雙降。我今天不以數據分析為主，從另外的角度說說一線城市的房子。01我們號對樓市的底層理解和判斷來自于：周期所以——文章并不會拘于行情或漲、或跌的視角，于混知房產而言：任何漲跌都只是周期行為。只不過——伴隨周期的漲跌過程中，買房的心態各有不同罷了。有人希望撿漏、有人希望暴跌、有人希望逃頂、有人希望入貨、有人想再等等……在各種看法、聲音、舉措中，有幾個邏輯是長期存在，且長期存在的：第一、10萬億。盡管房地產開發和二手房交易會持續萎縮，但中國房地產交易規模仍將在8萬億到10萬億的規模，仍然是中國支柱型產業；第二、周期。周期永遠都是向前走三步向后退一步。200年來大大小小的經濟周期不計其數，房子在經濟周期中漲漲跌跌，唯一的區別是：房價會保持螺旋上漲。但是，房價上漲的時候，有些房子經歷下跌周期就漲不回來了。第三，門檻。任何國家的房子相對當地人的收支結構而言，都不是唾手可得的；第四，價值。中國的房產具有金融屬性和特權屬性。金融屬性簡單來說就是：中國任何一家銀行借貸的唯一抵押物都是房產，什么專利、公司、汽車、珠寶的抵押完全不如房產好使；特權屬性簡單舉例就是學區房，盡管大學區、教師調崗說了很久了，可現實就是：買房=入學積分，還是最高那種；歸結而言——每篇文章僅僅3000字左右，我們也只能圍繞一個方向闡述內容。比如，城市分析系列。我們分析城市是為了前瞻性的研判這座城市房地產行情的特征、格局、現狀，從而對未來買賣行為做出預判。例如，2022年我們撰寫的《深圳》和《上海》都前瞻性的預判了2023的樓市行情：深圳在2023年會爆倉、上海在2023年會下行。同理，我們上篇文章分析杭州，也是基于杭州當前的樓市格局、特征、預判：如果政策沒有大力刺激，杭州樓市在未來的趨勢一定是下行。再比如，我們的觀點系列。是針對政策、供需關系、經濟數據等對當下的變量因素進行梳理，預判短期趨勢。所以——我們的文章沒有所謂的‘唱空’、‘站多’之分。所以——不要看見我們撰寫某些城市樓市具有下跌趨勢，你就歡呼房價如蔥；也不要看見我們撰寫某些利好政策，你就高喊暴漲來襲。因為——在大勢和周期面前，任何個人意愿都是徒勞。只有客觀理性地看待城市供需結構、政策底線、經濟走勢才能做出正確的選擇。那么，什么是正確選擇？我想，就是正確地理解兩個詞：稀缺、保值02第一個詞：稀缺我告訴大家，無論是公共服務還是階層認同，就像宗教、國家、信仰一樣，都可以人為制造出來的很多所謂的大V基于人口下降的趨勢，大談特談什么房價腰斬、房價如蔥的言論。但我告訴大家：人口不會影響房價的高點，僅會影響房價的起點。。因為——房子是否過剩、是否保值，是由‘稀缺性’決定的。就像有些網友留言說的：“房子不就是個水泥盒子嗎，憑啥那么貴”，是的。水泥盒子房并不稀缺，土地也不稀缺。真正稀缺的永遠都是這“水泥盒子”周邊的好學校、好山水、好醫院、好地鐵、好項目、好物業、好空氣………換句話說：你居住在“水泥盒子”中產生經濟活動的個人舒適度，決定了“水泥盒子的價值”。而居住舒適體驗是否稀缺，也是不同階層的身份認同。所以——買房，不是購買“水泥盒子”，而是購買“水泥盒子”所在地的公共配套和服務。這也是為什么大家會戲稱：地鐵一響，黃金萬兩所有的公共配套和服務都是以地價和稅收的形式，沉淀到房子的交易鏈條中的。而公共配套和服務并不是一成不變，稀缺性也會改變。舉個極端的例子。某些區域一旦大型企業或者地方政府搬遷。時間一久周邊的商業、店鋪都會逐漸關門，然后區域的人口逐漸減少，最后這個區域就會變得蕭條。這種情況在五線六線城市常見。反之，區域通地鐵、進駐大型企業，周邊的商業和店鋪就會陸續多起來，人口也會跟隨遷移，區域會逐漸變得繁榮，房價自然而然就保值。這種情況一線、二線城市的次核心區比較多見。所以——稀缺性，客觀存在，但不會一成不變。我認為中國一二線城市的房子大概也就10年到15年就需要更換，不然房子繼續住下去，就很難保值。如果在多住10年，按照現在房子折舊的使用情況，25年以上的房子都是貶值的。只有一種情況除外——就是你踩對周期買房，房子增值超過150%，你選擇的房子下跌行情最多跌幅不超過30%。因為——跌幅超過30%房企和銀行就先受不了，03既然說到房子保值和貶值，接著和大家說說第二個詞：保值大家記住：房子保值和家庭資產保值是完全不同的概念。就像我前文說的，只要公共配套和服務不停地建設，“稀缺性”就會被人為的制造出來，所以——沒有一套房子可以一勞永逸，沒有一套房子“買對了”就永遠都保值。買對了，也就是10年到15年內比較保值，超過這個時限盡量更換房子的。從家庭資產保值的角度看，之前比較主流的觀點都是對的，這包括：從三四線城市置換到一二線城市；從遠郊置換到核心區域；從剛需的緊湊戶型置換到改善的改善戶型；總之——日子越過越好，房子越住越舒服。文章寫到，還是要說一句扎心的話：這種置換行為，踩不準周期就變成高位接盤。就像現在，一線城市的房價和交易量都在下跌，真正做到“別人恐懼我猖狂，別人猖狂我恐懼”的購房者太少了。比如，樓市最后的信仰，一線城市北京、上海、深圳、廣州的交易量都出現了不同程度的下降。那么，此時你敢購買嗎？文章看到這里，有些憨皮的伙伴會說：一線城市人口持續減少，部分二線城市人口持續增加，肯定不能購買一線城市啊。還記得我剛剛說的么？人口不影響房子的稀缺性，稀缺性可以被制造。而制造出稀缺性，人口就會產生遷移。至于2022年一線城市人口外流是任何經濟周期波動中都有的現象，叫：逆城市化。但凡出現逆城市化的現象，都伴隨經濟周期的波動。每當經濟周期下行逆城市化就會出現，每當經濟周期上行人口又會回流。所以——長期看，一線城市的房子最保值，中期看二線城市部分核心地段的房子有一定抗跌性。這世間沒有永恒不變的愛情，也沒有只漲不跌的房子；這世間沒有永遠下跌的周期，也沒有只跌不漲的房子；04今天這篇文章不算城市分析，也不算觀點稿子，就是和大家聊聊天。我們現在確實處于下行周期，這也恰恰說明：在未來，我們將迎來上行周期。最近盤點一線城市的數據，發現有些客戶的心態已經崩了，已經等不到未來。深圳竟然出現不要錢只要對方肯過戶，肯接受對方月供還款就可以的情況。這不是割肉，這是自殺了。昨天杭州的文章，在杭州樓市還有“一二手價格”倒掛的熱點項目時，我告誡大家“未來杭州樓市很不樂觀”。但在一線城市量價雙降的當下，我奉勸小伙伴：只要家庭資產負債率沒有爆表，就要樂觀一些。北京、上海的房子任何時候都是最保值的。深圳因為刮東風人為打壓，行情起不來。廣州土地面積太大，所以這兩個城市核心區域的房子才有價值。
